房地产泡沫的破裂

大家好，我是韩秋云，我们来聊一聊经济上节课我们分析了中国推出房地产税后，将会产生哪些影响呢？这节课我想和大家谈谈房地产泡沫问题，我们该引起哪些注意呢？1997年9月，香港刚刚回归中国，我们清华大学一行八人到香港做调研，看到了香港经济的空心化问题，就提出香港未来要发展高科技产业，我们拜访了香港的高校，特区政府和很多大企业，当时很多人都不以为然，他们认为香港不需要干别的，我们吵炒楼炒股就可以过得很好了，香港不需要发展高科技产业，话说的也有点道理当。

我的时候，如果谁提前排队拿到一张售楼票，一转手就能赚到100万元港币，大家看香港房地产吵得多么厉害，我们举两个例子来看看香港人是怎么炒楼的例子之一？是在香港有一个很知名的连锁快餐叫大快活，它拥有多家分店，生意特别火，我到香港时都去吃过这家店，老板想自己经营快餐，这么辛苦，香港的房地产这么火，我为何不去赚一把钱呢？于是她就开始买楼，一口气买下香港的十套房，半年内卖出八套，让他赚到了上千万元港币，尝到甜头后，他在香港房价炒到最高点时买下一个山庄的70套房，可就在他买了后不久，香港的房地产泡沫就破了。

放假房价大跳水，房价就从每套1200万元港币一口气跌到了每套400万元，港币，房价直线下跌，并他遭遇了灭顶之灾，损失极其惨重，他的财富缩水了三倍还要多，最后老板想明白了，靠买房赚钱对他来说实在不快活，于是他卖掉房产，重新回来经营自己的快餐，打快餐里之二是香港的负资产，1997年9月，我在香港时看到报纸上登着这样的标题叫做中产阶级，真悲惨，买房子也变成负资产，那什么是负资产的一，比如一套房，总价是1200万元港币，我交了500万元港币，作为首付，又找银行借了。

700万元买进一套房，当房地产泡沫破裂后，这房价跌到了400万元，和我从银行借了700万元，当银行把这套房子拍卖时才能卖出400万元，我还欠银行300万元呢，这300万人民币就是我的父子陈，为什么银行收走了我的房是因我没有钱还银行的月供呢？马克思曾经说到，无产阶级最悲惨，我想说，其实父子两人更悲惨，因为他的资产是负的，像个20万中产阶级就面临着这样的痛苦，也许这个数字有些夸张，但是负资产现象是真实存在的，乡里人呼吁政府救救他们，这些负资产的人们客气，政府商量后决定不就。

他们的理由是买房和炒股是一样的，都是投资行为，如果买房人陪了政府去救那朝无人陪了，政府救还是不救呢？当然不就结果，特区政府真的没救，香港有些负资产的人银行就宣告他们的个人破产，你想啊，欠300万元的钱还不上银行，所以个人信用破产了，我们说如果房价下跌严重，泡沫破了，还不上银行的贷款就会变成负资产，所以当香港房地产泡沫破裂后，损失惨重的是，买房置业的中产阶级，因为他们都是贷款买的房，这里告诫国内买房的投资者一定要引以为戒，卖房要考虑到还款能力，说到这里，让我想起一个韩国的故事，1997年亚洲发生了金融危机。

及亚洲的四小龙和四小虎都倒向韩国也跟着倒向了2008年在清华大学新开的NBA班上来了一个韩国学生，我问这个学生199年你们国家招收其中风暴时，你最深刻的感受是什么？她说，让我感受最惨痛的是，我不该贷款买房，我问为什么呢？他说，因为当时韩国贷款利率是3%，我就买了房等1997年金融危机爆发后，韩币贬值，通货膨胀起来了，贷款的利率就已经升到了13%贷款买房的人根本还不上，还有很多人失业，更还不上银行贷款了，我身边很多人都把房产交给了银行，因为还不上银行贷款了，我的房为什么没有交银行呢？是因为爸爸在。

国外工作他每个月都给我寄回1000美元来，我才能够还上银行贷款，否则我的房子也早就交银行，我又问你买的房子现在如何？房价跌了吗？他说没有，这十年来，韩国的房地产几乎就没有跌过，到现在还是一路上涨，这是一个非常典型的例子，大家都说房价涨，但你自己却可能赔了，你可能因为失业没有足够收入，还不上银行的本金，也可能因为利率提高了，无法支付银行的利息，这是两回事，房价涨时，你要买房，一定要问自己，我有承受力吗？我找银行贷款贷多少合适呢？我能不能还上呢？当经济遇到挫折时，很多人可能失业了当利率上升时，我还有还款能力吗？

买房后能不能扛过？哪怕一两年的经济寒潮期呢？这是你个人买房时一定要考虑的，那么，作为一国政府怎样防范房地产泡沫的破灭呢？我国政府的做法是提高第二套房的首付比例，从原来百至30提高到百分60，北京已提高到百分80的首付了，银行只贷款，反正20这就是说，没有经济能力的人就别买二套房，政府这样做的目的就是为了避免房地产泡沫的破裂，既然你已经有了一套住房，再买房就属于投资行为，政府提高了购房的门槛，因为这个领域已经过热，政府不鼓励热上加热，否则房地产泡沫破裂，大家都会成为受害者的2007年美国。

我爆发了次贷危机就是因为零首付导致的，因买房人不需要交首付，那只要房价低一点就会出事，买房人还不上银行的贷款只能把房子交给银行，2007年美国房价跌去了30%全世界的金融业都跟着大受牵连，美国政府啊，不得不出来收拾烂摊子，他们花了上千亿美元注入市场来，就是又怕房地产市场出现雪崩，结果呢？还是爆发2008年席卷全球的金融危机，中国丈夫担心的就是这事儿，不管国人对楼市的宏观调控有多少个不愿意，政府都实施了严厉的措施来调控楼市，不让银行发放更多的贷款，因为这事关全局的里，如果房地产泡沫破了，及时老百姓。

买单，最后还是政府出来收拾烂摊子，政府是要承担责任的，让我们看看90年代日本房地产泡沫的破裂，给我们什么启示了呢？上个世纪80年代，日美爆发了贸易战，1985年签署的广场协定，日本经济增速开始放缓了，由于日元升值，大量的国外资本流入日本，但投资日本的实业不赚钱了，于是这些资金就冲进了房地产，日本的国民也开始炒房了，把日本的房价和地价炒的是高不可攀，到了1991年，日本楼市的泡沫热浪翻滚，最后破了，导致日本经济陷入低谷，失去了20年的经济发展，中国现在和1985年的日本有很多相似之处，中美。

在打贸易战国内的房价一直处在高位，所以我们应该警惕，千万别让房地产泡沫破了，我国买房首付的比例是30%，这是给房地产的下降，预留出了空间，是30%，就是说，如果我国房价下跌，在3%之内，房价还是有支撑的，亏掉的是美人的首付，银行的贷款还没受到损失，那么，作为投资者买房该注意哪些风险呢？我的观点是，第一，第一如果你是第一次买房，何时买都是对的，因为这是刚需，第二，如果你是想买房投资，就要考虑风险了，要看自己的经济能力和还款能力，第三，在买房和租房时，你要比较的是机会成本钱多的人可以买房，钱少的人。

人可以租房，第四，在买房和卖房的投资中，如果这套房有升值空间，你可以买，如果这个房子没有升值空间，你就可以卖了，第五，我判断一线城市未来的商业地产和写字楼还有升值空间，最后让我们总结一下楼市，请大家记住以下几点？第一经济学最基本的概念，稀缺，选择和机会成本，第二呢，记忆中有一只看不见的手，价格机制，房价和地价都由市场供求来决定，你在买房卖房和租房时，都要考虑到这一点，第三，政府为什么对楼市宏观调控呢？因为楼市泡沫破了，需要有人买单，第四，买房要懂得选稀缺。

还要考虑到买房的机会成本，第五中国的房地产税一定会推出，推出后房价短期内会下跌，但是呢，给大家留出了选择的时间，第六，中国要汲取房地产泡沫破裂的教训，避免出现负资产的现象，关于楼市的内容，我们就讲这么多了，你想了解股市的知识吗？你想知道股市的机遇和风险吗？你该如何炒股呢？你想知道中国股市未来的走势吗？好了，就到这里，让我们下节课再见。