2020年50个最新买房常见问题【转载】

1、提问——郑州楼市这几年会有变化吗？
桃桃：关于郑州的问题，郑州也是一个值得投资的城市，但是现在的时机并不好，
郑州刚刚经过一波涨幅，现在的房价已经太高了。北京，上海，广州，深圳，毫
无疑问是一线城市，而在二线城市里边，郑州，武汉，西安，成都，厦门，南京，
重庆这些城市里。郑州，厦门和南京的房价有点高的，没有道理。在这些二线城
市里，真正的价值洼地其实是在重庆，沈阳和长沙，如果让我选择的话，我是不
会选择郑州的。但是我们很多人会有一个思维误区：我熟悉哪里，我就选择哪里，
北京买不到，我就买燕郊，燕郊买不到，我就买河北。
你的选择是以你自己为轴心往外扩散的，但是这种选择是不对的哦。投资，你起
码要把眼光放在全国的，把全国当成一盘棋去看待，不能说你老家是河南的，就
去买郑州，老家是河南的，也可以去买西安呀，老家是成都也可以去买武汉啊，
可以去买重庆啊。
2、提问——怎么看待买临深地区。
桃桃：你说的临深是什么地方？是指深圳周边吗？就像环京一样？不管是北京周
边，上海周边，深圳周边，都是不能碰的。我暂时一句两句无法给你讲清楚，为
什么呢？后面咱们会专门讲地段的问题，所以，买房子不是买砖瓦结构，而是买
特定城市的特定空间，房价的上涨，本质上是你享受了城市化的红利。
你先记住这个结论：所有的北京周边，上海周边，深圳周边大城市，周边的房子
都是不能买的。怎么界定周边，就是从市中心开始超过 30 公里以外。
3、提问——长沙哪个板块值得入手？
桃桃： 长沙的房子是值得入手的，长沙绝对是一个价格洼地，如果你有长沙的
购房资格的话，是可以放心的买。具体城市的地段呢，我们后面会专门讲，但是
你记住一个原则，你如果不会选择地段的话，那你就选择在现在的房价基础上，
中等朝上的地方，这个起码是不会错的。
比如说一个城市的房子最核心的地段是 5 万块钱，核心地段是 4 万块钱，郊区是
3 万块。
那你买 4 万多的房子是不会有错的，因为大家已经拿钱投票，选择出了地段。
4、提问——我是江苏无锡这边的，这两年买了一套江阴市里的中户，首付商贷
60%，然后第二年在镇上买了一套拆迁房。目前有贷款 30 万，市里房子目前增
值了一倍。现在全家也没多的钱了，但是我妈是成都人，我想回成都或者重庆
去买房，怎么凑钱看房，还能维持生活啊。
桃桃：你的问题我总结一下，你是说你买了一个市区的房子，又买了一个回迁房，
现在没有钱了，但是又想去重庆或者成都买房，对吗？
首先，回迁房是不能碰的，因为回迁房一般的产权性质都是经济适用房，你这个
回迁房如果能卖掉的话，就把它卖掉吧。去重庆和成都买房的方向是没有错的，
重庆和成都选择的话，我建议重庆，因为成都的房价是重庆的两倍，而重庆的城
市竞争力是高于成都的。
5、提问——重庆房子值得投资吗 多少钱可以开启？
桃桃：重庆的房子是值得买的，否则我也不会今年一年买了三套。道理非常简单，
重庆的房子真的便宜，重庆是一个直辖市，至少是算 1.5 线城市的。但是重庆的
房价是 1 万出头的，现在的很多二三线城市，甚至是一些小县城，房子都一万多，
但是重庆是一个 3000 万的大城市，还是一个直辖市，房价只有一万多，这个其
实是政治原因导致的。
房价涨成现在这样子是经过了 2003 年、2008 年、2013 年、2016 年，四个翻倍
的行情才长成这样子的。具体咨询加 shuimu202020，但是重庆前三个行情都被
刻意的压制下去了，导致重庆虽然在 2017 年涨了一倍，但是还远远低于其他城
市，所以我每次去重庆都担心自己剁手
重庆很多的二手房还能做高评、高贷，十几万、二十几万的启动资金就能启动。
6、提问——第一套房子，在没有任何储蓄的情况下，怎么付首付？
桃桃：如果你真的一分钱也没有的话，那我也是没办法的，房子总不能赊账给你
吧，但是大部分人其实是自己有钱，不知道自己有钱。你需要盘点一下手头能抵
押的固定资产有多少，另外就是信用卡的问题，这个问题太大了，视频课程里有
讲，可以观看课程学习。
7、提问——青岛的房价稳定了好长一段时间了，现在是低点吗？
桃桃：青岛也是一个值得投资的城市，山东可投资的城市除了青岛也就济南了。
如果你家就是青岛的，想买一套自己住就买吧，如果手头有闲钱想投资的话，我
是不会选青岛的，我会选择重庆，成都，沈阳，长沙，就是说不会有错，但并不
是最佳选择，虽然最佳选择的答案是不确定的。
但是最差选择的答案是确定的，就是你把钱放在银行买理财产品，或者被你老公
拿去买个车 或者被你老公拿去炒股，或者被你老公拿去创业，那才叫悲催了哈。
8、提问——已经买进的新房，持有了两年，增长乏力，是否需要卖出买进二手
房？
桃桃：不要，你要记住一个原则，房子轻易不要置换。要新增，不要置换，因为
房子置换一次的交易税费是非常可怕的，尤其是在大城市，你虽然当时买了新房，
付出了一定的新房溢价，但是如果你再把它卖了的话，那就付出的成本更高，因
为你的房子刚刚买了两年，还没赶上一个涨幅，是非常正常的一件情况，我不知
道你这个新房是按揭的还是全款的，如果是全款的，你可以考虑把它抵押再入手。
9、提问——北京东二环内住宅，上涨无望，还在下跌，租售比严重不好，该小
区以出租为主，小区大位置很好，但小区内环境一般，是否出手？
桃桃：北京二环内的住宅上涨无望，租售比不好，这个问题不是北京二环的问题，
是目前整个北京都是这样的。记得视频课程里那张 A、B 点的图吗？目前的北京
就是在 B 点。
租售比这个问题也不是现在不好的事，一直都不好。北京房子的租售比一直都在
1.5%左右，
非常非常低的租金。但是呢，租金从来不是房产投资考虑的核心因素，你把你的
钱放到银行存定期，还有 3%、4%的收益呢，从这个角度上来说，中国大城市的
房东都是活雷锋。
如果你那个房子没有严重的学区概念的话，我还是建议持有的，现在应该是在
10 万左右的价格，你都反正涨了六七倍了吗，还怎样。
10、提问——在重庆地段不太好的巴南买了首套刚需房，持有两年，未入住，
还贷中，是否有必要卖掉，换好地段房子？
桃桃：你这个问题其实也很典型，是否要把地段不好的房子卖掉，换到地段好的
房子？地段不好的房子，其实也能增值 ，只不过没有地段好的房子增值快。
比如说渝中区的房子涨了 1 万的时候，你巴南房子可能只涨了 5000，是否要卖
掉取决于两个因素 第一，你能否凑出第二套房子的钱 ；第二，你第一套房子买
的时候杠杠有没有用足。
如果说你第一套房子的位置虽然不好，但是是你首付两成或者三成，公积金 30
年贷款买的，那卖了也挺可惜的，所以这个得具体的算账。
11、提问——多年前买了福清万达小区楼下的店面，几年都未升值且租金很低
（低于月供很多）也很难脱手，是否应该降价卖出后去重庆买房？
桃桃：应该就是买了一个商铺呗。是应该卖了，但是卖不出去。刚才那个同学他
在重庆买的房子，是属于地段不好，买到了一个郊区。郊区的房子吗，也能涨价，
但长得慢。但是商铺呀，或者商住是真的卖不出去。我其实也没办法，只能便宜
点卖，或者慢慢卖呗。因为我解答过太多太多这样的问题。但是真没办法呀。然
后我就劝别人，别人又不听，又不能眼睁睁的看着别人往火坑里跳，我就只好闭
上眼睛。
12、提问——我非常好奇桃桃姐在北京投资房产的大致区域，或者说您看好哪
里，可以列举一二吗？
桃桃：北京的房子我还是比较熟悉的哈，北京现在典型是一个 863 的行情，就是
核心地段，大概是八到 10 万，次核心地段大概是六七万。北京的职业投资人最
喜欢的小区是天通苑，天通苑绝对是一个奇葩的地方，上一次我还在房产群里发，
有一个老破大的房子，225 平，具体咨询加 shuimu202020，带一个 200 平的露台，
总价 540 万，然后我们还没来得及搞众筹呢，房子已经没了。天通苑和回龙观能
找到一些笋盘，年前还是一个北京入场很好的机会，因为深圳现在就是猛涨的趋
势，你要赶上上涨的行情，像现在的深圳，你根本跟他房东没有谈价的机会的。
13、提问——桃桃老师好！我在广西小县城买了套房自住，南宁有一套房出租，
两套房都要还贷，共欠银行款约 40 万，借出去 40 多万
估计难收回来了，家庭收支相抵略有剩余，这种情况怎么样可以在您提供的热
门城市买到一套房？
桃桃:借钱，就是花钱买仇人。
买房还有一个巨大的好处，免得别人管你借钱，只要你手头有钱，一定就会有人
惦记着，
你不花，有人会花的，越是小的地方，越是这样，在我老家很多同学辛辛苦苦攒
了几十万，不是被人借去了，就是被老公拿去做生意了，开店了，或者放高利贷
放飞了，然后就是钱也没有了，房子也没有。你的意思是现在完全没有存款呗？
存款全被被借出去了。如果没有的话，那就看你这两套房子有没有可能重新抵押
出钱来。最低上车门槛的城市是重庆，也得需要二三十万。不买房的结果就是，
房子也没有，钱也没有。
14、提问——坐标佛山，社保在东莞，现在东莞有套房在月供，想在佛山以堂
弟代持的方式入一套，一问佛山投资指数，二问代持风险。
桃桃:
佛山不如东莞和广州。代持最大的风险就是你表弟变卦呀，他可以背着你把房子
卖了的，
或者你弟媳妇怂恿下说，哥，就把房子便宜点卖给我吧。我所有的经验告诉你这
是个大概率事件，
最后就是房子也没了，亲戚也没得做了。
15、提问——坐标北京 10 年第一套北京 100 平全款已付；13 年买的上海的公寓
loft，目前正在出售，19 年买的苏州老城区房，属于第二套首付百分之 60，今
年初全款买了天津南开老破小。
问题是苏州的房子要不要卖掉，再换一线城市，但没名额，请桃桃老师指点，
如何再重新配置。
桃桃:
你先盘点下你手头的资产你北京 10 年买的房子，具体咨询加 shuimu202020，100
平，现在至少得 600 万吧？上海的公寓出售是没有问题的，苏州的房子最好不要
卖掉，苏州的房子也是会下蛋的鹅。也就是说，除了不良资产以外，正常的住宅
我都不建议大家卖掉或者置换。什么叫不良资产？其实就是非住宅性质的房产，
比如说公寓，比如说写字楼，比如说商铺比如旅游地产这种都属于不良资产
应该把你北京和苏州的房子抵押出去，再继续投资。能买北京就不要买天津，天
津跟北京完全不是一个能量级。破限购的问题，我的视频课程里有详细的讲。
16、提问——老师好，我有一套房子在成都，各种原因现在在老家四川自贡发
展，现在成都的房子也属于投资性质，也涨了一倍，目前也没有卖得必要，现
在自贡想买一套自住房，现在也是没有任何钱，想压力小一点选一套总价 40 多
万的房子，但是目前呢我也只有 4000 块钱左右的收入，抵押贷款 10 年却要还
五千，怎么才能买到二套房呢？
桃桃:
买房子都有压力的，你要留一部分还月供，比如抵押出 100 万，你留 20 万还月
供呀
不是说你融资的钱都要全部投资掉。
月供是提前预留出来的，比如你每个月工资 4000 块钱，房贷一万块钱，那就是
意味着你有 6000 块钱的亏空，这个钱是要留出来的。
你抵押出来的钱，或者通过其他方式融到的钱，你要算好哪些是用来投资，哪些
是用来改善生活，哪些是用来还月供。
房产投资是一个精确计算的游戏，千万不要卖你成都的房子，只有这个房子能给
你提供持续的现金流。
你现在抵押出 100 万，可能过几年上涨之后，他还能继续抵押出 200 万。
17、提问——坐标沈阳，有两套房可抵押出 120 万，怎么买房好？算三成首付
可贷款 280 万，月还 2 万左右，而我只能还 1 万，怎么办好，买一套还是两套
房，谢谢老师。
桃桃:
120 万都可以买广州了，换个阵地吧。
沈阳也不错，但是标的太小。
房产投资是一个长期游戏，资产包里需要有航母+护卫舰，
沈阳全是护卫舰，你需要增加航母。
月供是要提前算好留出来的。
18、提问——1.重庆万州 65w 全款一套，2.重庆大学城价值 85w 按揭房（余 20w
按揭中）一套，3.广东惠州价值 95w 按揭房一套。
现手有 50 来 w，在深圳有几年社保，没户口，请问此情况此条件可以在深圳买
一套二手房吗？或者深圳不行回重庆主城中心区域再买一套？
请问以上两套方案哪一种比较可行呢？谢谢。
桃桃:
50 万不够呀，能筹够 150 万就深圳，筹不够就重庆主城区。50 万搞得好可以买
两三套重庆。我们这次游学有个同学买了一套首付 1 万的房子，这就是专业选手
和非专业选手的区别。我可以 100 万重庆买 5 套房子，你可能 100 万只能买一套，
我有 500 平房子，具体咨询加 shuimu202020，你有 100 平。同样的投资，一平
涨 200，我能赚 100 万，你能赚 20 万。你要相信术业专攻，你之所以觉得很好
奇能搞到 1 万首付，是因为你没有见过职业选手。
19、提问——坐标石家庄，问题：我在石家庄有 6 套房，现在想在三环外入手
一套一楼带院带地下洋房，看看可行？再就是想在重庆买两套房是不是按首套
对待。
桃桃:
石家庄 6 套房，为啥不去北京呢同学，石家庄都买 6 套了你还要继续买，
北京是北方唯一的省会、趁着这轮行情起来之前赶紧捯饬下房产去北京吧。
20、提问——北京海淀老破小和深圳大湾区的房子，更建议投资哪里？主要目
的住也有投资因素。
桃桃:
深圳大湾区说清楚是哪里哦。大湾区可大了去了。
北京买房就是 70%朝阳+20%昌平+10%丰台大兴。
海淀的房子太破了实在。
东三环东四环，望京。
21、提问——坐标上海，在上海周边嘉善云澜湾景区有套排屋，价值 480 万，
还有 100 万贷款，想出手投资其他地方，最想买上海但是限购太严，其次也考
虑在武汉重庆和嘉兴买入，武汉限购也有点严，纯考虑投资增值的话怎么配置
比较好呢？目前 100 万，月入 6 万左右。
桃桃:
武汉重庆都可以，嘉兴是个坑。
把排屋抵押买上海是最佳策略。
可以买法拍，我 11 号 12 号去上海。
能卖掉的话也可以考虑，郊区别墅不是啥好货。
22、提问——坐标东莞市，问题：我在中山有套，在惠州有套，想买东莞首套
房，如何破限贷买第三套。
桃桃:
限购和限贷是两件事情，限购是你要先取得购房资格。
限贷取决于你征信上的住房贷款记录。
一般都是限购认当地，限贷认全国。
征信上住房贷款笔数 0，就意味着你有首贷，1 就是二贷，2 就是按揭不了。
23、提问——坐标成都，我和我弟两个能凑 30 万，我工资 3400，每月工资支出
有房租 1000 生活费 1000 每月结余 1000，（我弟他工资和我一样，消费也一样，
我们打算一起买房还贷，且我们都已成家）如何来购房，在成都哪个区域买房
比较有价值，选新楼盘还是二手房。
桃桃:
成都 30 万不够吧？你和你弟合伙你弟媳妇同意吗？合伙买房都是大坑，我见过
的没有一个不出事的。
因为时间太长了，三五年不出事不能确保三五十年不出事。
那够就买呗，成都一路向南。
有限价盘能摇上就买新房，摇不上就二手。
24、提问——坐标西安+本人在江苏南通已有房产，想投资西安，方便推荐下具
体楼盘吗，新房或二手房均可。
桃桃:
这个同学的问题很典型，很多人呢有误解，就希望老师给他一个不光告诉你买哪
个城市？还要告诉他买哪个地段？还要告诉他买哪个板块？甚至告诉哪个小
区？这是不可能的。
只有新盘才有所谓的具体楼盘。
而我们投资呢，几乎不碰新盘，除非新盘的价格倒挂
房产投资默认是买二手房的。
所以二手房是没有办法给您推荐楼盘的。只有二手房才有可能淘到笋盘
看房子不是为了看房子，看房子是为了看房东。
找到一个最着急卖房的房东以低于市场的价格买下。
业内的话叫看房 200 套，自有笋盘。
25、提问——杭州临安能买吗？那个楼盘值得买？能投资又能养老的城市？有
推荐的吗？
桃桃:
绝对不能，这就是天坑。
你要庆幸没买的时候问我，否则我救不了你。
能投资又能养老的城市？能投资又能养老，这是互斥的。
养老或者旅游地产 本身就是收割情怀小韭菜的。
26、提问——坐标长沙，有购房资格，想在长沙买一套房，自住加投资，想问
一下，买那个位置比较合适。
桃桃:
从常德往长沙置换思路是对的。
长沙房产投资的区位：
1、 长沙市的中心-五一广场：CEO+老破小/老破大
2、 湘江东岸：北辰三角洲+湘江世纪城
3、 湘江西岸：滨江新城+市府+梅溪湖+洋湖
4、 武广新城：
5、 长沙两翼：星沙+望城
27、提问——想要在沈阳买房什么地点合适？车库可以出手吗？
桃桃:
车库绝对不能买
不带杠杆的资产都是垃圾资产
自己买车位用的话，合理的价格是 5 平米的房子
其次浑河北岸的于洪新城（南阳湖）板块，板块所处的地理位置是稀缺的，驱车
15-20 分钟到达市中心的三好街。与沈阳的富人区长白岛隔河相望，过一座桥就
到。而长白岛因为学区溢价，价格已经破了 18000，不少盘已经破了 20000。
28、提问——坐标杭州，目前没有贷款房。想在杭州购买，请问目前那个位置
升值空间最理想，需要什么条件才能购买成功。谢谢。
桃桃:
杭州可以买
整个杭州基本上是西跟东两个方向，大江东部分主要是以工业产业为主要，整个
西是以科技人文居住为主要。所以从杭州本土土著来说，是比较喜欢整个城西板
块，第二， 从人口的迁移角度来看，未来科技城是 2019 年整个杭州市区域人口
增加最快的地区。
29、提问——天津，天津发展方向是哪个方向，能否推荐一个性价比高的小区，
并适当解释原因。
桃桃:
天津唯一的投资价值就是高考移民，天津从 2017 年至今，几乎全市的平均价格
都是向下跌了，至少在 30%左右，天津学区房产逆势向上。天津的主城区的六个
区，南开河北和平河西河东红桥。
但是对于学区房的投资来说，主要的区域应该选择在和平区和河西区。
天津除了高考优势外不推荐投资，直接买北京。
怎么买合适怎么利用自己的资源来盘活！
30、提问——合肥户口＋我在合肥北二环周边有一个湖景大平层，一梯一户，
面积 200 多，贷款 100 万，准备后期自住。我要不要卖掉这个大户型房子，然
后去老师推荐的城市买房？大平层在 2 线城市比如合肥可有升值空间？如果不
卖这个，手头现金 60 万，要投资重点城市，可以推荐哪些城市？请老师指导
桃桃:
不要卖房子，要抵押。要对置换这个词充满警惕。
不要轻易动自己的鹅。
60 万可以买两套重庆。
31、提问——您好！桃桃老师，我终于在北京有首套购房资格了特别想请教您：
是买北京亦庄开发区的限竞房呢？还是买我工作在东三环的二手房呢？我工作
的地方是东三环南路，这都是十几年的老房子价格得 6 万一平米呢？实在是犹
豫。
桃桃:
买东三环南路吧，6 万一平不贵的，是洼地。
不要买限竞房。
十几年的房子在北京都是新房。
32、提问——西安+海南户口是否值得拥有，海口和三亚中心区的普通住宅是否
值得投资？以上和投资杭州，哪个更优先？
桃桃:
850 万的房产是可以抵押出大概 500 万的，具体咨询加 shuimu202020，500 万的
资金，加上手头 200 万的资金，你有 700 万的资金，700 万的资金在哪个一线城
市都够了。
33、提问——中山两套，如果投资是重庆，还是东莞比较有潜力，如何破限购？
桃桃:
东莞的首付应该得在 100 万左右，重庆的首付大概在三五十万，这个是资金量决
定的。东莞的二手房并不限购，重庆也不限购。
34、提问——北京户口，名下没房，但买了河北小城镇的房子（房产证还没下）
有贷款记录。
现在再想买北京首付就得 60％了，只能勉强凑 100w 首付，感觉哪都买不起。夫
妻月收入 3.5 万。有招商银行白金信用卡，但是额度一直只有 6 万，昨天 50 多
万刚买了商丘中心位置的法拍房，低于市场成交价 20 多万，能保证腾空，月底
过户，想赶紧出手，买北京的。
桃桃:
你这个就典型犯了错误，把首房首贷用在小城市了。
那现在也没有什么办法了，赶紧把你小城市的房子出手买北京。
你越拖会越买不起的，现在这轮房价的上涨，目前还没有轮到北京，但是估计也
很快了。
一般都是上海涨完，北京涨。你北京现在只有二套资格的话，你就只能用全款买
入再抵押的方式来。
35、提问——想投资重庆或海口哪里潜力大？全国只有一个海南是热带是自贸
岛为什么海口不能投资我怎么说服老公放弃海口？如果放弃海口可以融资 500
万作为投资首选哪个城市？
桃桃:
重庆
500 万妥妥买一线呀同学，千万不能把 500 万浪费海南呀，那简直是家庭财务犯
罪呀。破限购上海容易，500 万可以直接两套上海，这年头败家子不是吃喝嫖赌，
是胡乱投资。
36、提问——坐标厦门，2 年前在厦门岛外翔安买的房子，价格都没涨，现在有
专业团队要跟我们小区可用来投资多套房子签 8 年租期，我们毛坯出租，他们
装修，这样可以做吗？
桃桃:
厦门就是价格虚高，长持 5 年以上是可以考虑装修出租的
37、提问——坐标郑州，户口在黑龙江农村老家，在佳木斯有五套全款住宅，
一个两层门市房。已经购买十年，几乎没增值，投资失败，想卖掉，请问在哪
里购买好？另外，我在海南五指山有两套全款普通住宅，是否有价值继续持有？
请桃桃老师指点？
桃桃:
你买的全都是坑呀同学，哪怕你去哈尔滨沈阳买个房都行的。尽快把你这些资产
都慢慢开始处置，往大城市转化。能抵押出来当然更好，抵押不出来的话就卖掉。
然后慢慢往大城市腾挪。
还是那句话，200 万以上的资金就老老实实的买北京，深圳和上海，100 万到 200
万之间买广州，100 万以下买成都，武汉和长沙重庆，沈阳也可以。
38、提问——坐标呼和浩特市，目前呼和浩特市有两套房，均属于好的地段，
一套全款，一套贷款，想在重庆和西安二者选一选择买房，不知道选那个，然
后重庆外地人怎么破限购及选择有价值楼盘。
桃桃:
选重庆吧，西安你还得去落户，而且西安并不比重庆便宜，一个省会一个直辖市，
能量级别还是不一样的。
39、提问——目前三线城市两套房，一套贷款还清，另一套月供 6000，目前手
里 6 万存款，我月收入 7000，老公 1 万以上，最近想在武汉汉南区入一套房，
用抵押的方式付首付，精装修 8500 一平，觉得价格挺便宜，请问汗南区房子能
买吗？
桃桃:
如果是已婚的话可以一方融资一方买房，汉南不能买，光谷东，白沙洲，四新，
后湖能买。
限购城市的不限购区域一般都是坑。
40、提问——我有两套房，负债 50 万，如何办大额信用卡。
桃桃:
你这一个问题都是好几讲课程的内容，有房子还是很好办信用卡的。
直接办有年费的金卡吧，工行香格里拉白金卡，民生金卡，都很好。
41、提问——坐标广州，广州市增城永和板块值得投资吗？
桃桃：
增城太大了，增城里的新塘还勉强可以考虑，一般来说限购城市的不限购区域都
是不能买的。广州就买番禺和黄埔比较好。
42、提问——坐标珠江，目前珠江新城中有房产一套全款值 1400，有一套珠江
新城中望江公寓（天銮）无按揭值 3000，手头有子弹 2000。
想在广州珠江新城中再购一套住宅（中海花城湾）315 方约 3300 自住，再考虑
到北上深购入房产，请问老师广州公寓是否应该卖掉，北京婚票和上海法拍具
体操作，谢谢！
桃桃：
这是个土豪同学呀
1400+3000+2000=6400 万
那你北上广随便买嘛。公寓可以考虑卖掉，但你这种 3000 万的公寓很难卖，生
生会把自己卖成笋盘的。你如果能用婚票，就买北京上海 800-1000 万的标的，
随便买。能用婚票就不要法拍，法拍是没办法了。
我给你讲一下，在你这个资金量级一下，你配置房产的话，一定是航母和护卫舰，
同时都得有的。因为你手头的标底都太大了，所以你手头全部都是航母，航母是
没有流动性的。航母就是你放弃了流动性的镇宅之宝。你现在手头全部都是几千
万的这种资产。
你需要再配置些 500 万到 1000 万的资产包。具体咨询加 shuimu202020，甚至需
要再配上一堆 200 万左右的类似重庆这样的房产。最后可能变成三个 2000 万到
4000 万的四五个 500 万到 1000 万的，然后 5 到 10 个 200 万左右的。
43、提问——坐标沈阳 ，我无房票，除非落户，下个想继续投资沈阳，是落户
还是投其他地方，首付 30 左右，请问具体位置推荐，其他地方重庆我这种条件
还有什么可推荐的地方。
桃桃：
沈阳二手房不限购呀，30 万重庆好好选也可以选到的。
首先是奥体以东的长青南板块，位置处于刚开通不久的地铁 9、10 号线的换乘站。
沈阳目前 的双地铁换乘站屈指可数，而长青南周边仍然有不少单价 8000 上下的
次新地铁房，这是很不合理的。并且周边有已经配套成熟的华润万家和即将开业
的长青城两大商场，生活配套是应有尽有。
其次，浑河北岸的于洪新城（南阳湖）板块，板块所处的地理位置是稀缺的，驱
车 15-20 分钟 到达市中心的三好街。与沈阳的富人区长白岛隔河相望，过一座
桥就到。而长白岛因为学区溢价，价格已经破了 18000，不少盘已经破了 20000。
而于洪新城还有不少单价 8000 多的次新盘，品质还不差，巨大的价差也就意味
着未来的套利空间。
44、提问——坐标山西太原，夫妻 5 套房子 2 套商铺，一套还贷，一套格子商
铺全款大红本没下来，3 套住宅，2 套贷款，有 1 套大红本在手，现金现有 150
万，贷款共有 150 万没还，想在一线城市完成桃桃老师说的购房 100 平，在那
个城市比较适当我的情况，咋样融资，谢谢。
桃桃：
你先盘下手头的房产哪个还可以抵押，够 200 就北京上海，100 就广州。
房子的负债率低于 30%都可以截断抵押。
45、提问——坐标成都，成都青羊区单价 2.5 万的普通住宅能入手吗？什么时
候入手合适。
桃桃：这个问题其实问的我都没办法回答，青羊区的单价从一万多到三万多都有。
青羊区的 2.5 万的电梯次新房，是值得入手的。
什么时候入手合适? 今天。我明明确确的告诉大家，除了深圳以外，所有的城市
都是今天入手最合适。就连深圳你今天买也没有问题，反正深圳不会跌，而所有
的城市现在早就过了 b 点了，所以不可能再回到 b 点。也就是说，所有的城市此
刻都是你未来买房最便宜的时候。
46、提问——桃桃老师，请问一下，现在买成都房子，怡心湖板块近湖看不到
湖 2.2 万左右精装，兴隆湖板块，近湖看不见湖，与西南第一高楼和西博城旁，
2.6 万左右精装，哪个板块好些？谢谢！
桃桃:
怡心湖板块近湖看不到湖 2.2 万左右精装，自住 OK， 投资性价比一般，因为拿
地太贵，价格透支了一些；兴隆湖板块，近湖看不见湖，与西南第一高楼和西博
城旁，2.6 万左右精装，如果做长期投资（6~8），可以投资，如果是看 3~5 年，
还是要看要看其他板块。
47、提问——坐标北京，我在昌平买了套楼房，位置不错，56.62 平米，已经满
五唯一了，我想问您一下，我是不是应该换个好点的昌平的？
桃桃：能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介
是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决
于我们的持仓面积。
最好的办法当然是把你的第一套房子抵押出去，当第二套房子的首付，同时拥有
两套房子
永远不要卖房子，卖房子都是败家子。把这句话抄下来贴床头。
48、提问——南京，南京值得投资的位置?
桃桃：南京：1、大力发展紫东，价格低洼，1～2 万，2、江北新区国家高新开
发区，大力发展建设，核心区未来三年到五年内会建成亚洲最大的地下商城，是
新街口地下商城的 3 倍，升值潜力巨大，3、河西政务新区，南京富人区以及高
官居住地，未来政策，科技，教育资源倾斜，潜力巨大，让你孩子赢在起跑线，
4、鼓楼教育资源集中，政府坐落，周边配套设施齐全，交通四通八达，医院高
校林立，历史，文物，旅游聚集地。
49、提问——老师，上海的老破小公房可以买不？
桃桃：我统一回答下这个问题吧，经常有人问我说老房子能买吗？什么两车能买
吗？十年的房子能买吗？
唯一的答案是性价比，没有不好的房子，只有不好的价格。一个六层的，没有电
梯的老公房好不好？不好
但是如果你买到的价格是一层的八折，就是好房子。因为顶层一般折扣大概在九
五折，您八折买进你就赚了 1.5 折呀！所以根本不存在哪种房子好？哪种房子不
好，而是价格合适不合适。
买便宜了就是好房子，买贵了就不是好房子。
50、提问——合肥滨湖新区值得买入吗？滨湖新区哪个板块较为优质，升值潜
力大。
桃桃：
合肥目前是放弃了北、东、东北，分两个主方向在发展，向西是以高科技为主轴
的高新，向南是以金融、总部中心为主轴的滨湖。高新如果能成为杭州的未来科
技城当然是大有可为，但合肥不是杭州，科大也不是阿里，在合肥我只推荐从政
务区向南到滨湖的发展主轴，在这个主轴上找房子即可，或二手，或新房，但不
要太远，以有无租金为衡量标准。