房子投资的一些问题

第一个共性的问题——关于城市选择的问题
我经常开玩笑说问我问题不说城市就是耍流氓，为什么这么说呢？
买房等于上一趟高速列车，列车方向一旦错误后面的所有选择都是没有意义的。
那么你要买车票的提问逻辑应该是什么呢？
是不是得先问：
1，上那趟车？（买那个城市的房）
2，买这个车的什么座位？（买这个城市的哪个地段）
3，怎么买票？（如何筹钱）
房产投资本质上是享受城市发展的红利，如果你是在你老家小县城买房的，那么你后面所有的问题其实都
是没有意义的，怎么买都是错的。
如果你买了一个商铺、商住、公寓、小产权房、写字楼……后面所有的提问也是没有意义的。
方向一旦错了，停下来就是进步了。
最近国家不是刚出一个政策，彻底放宽 300 万以下人口城市的落户限制。我们生活在一个固定的城市，对
其他城市其实是非常陌生的。
我给大家看一个图，城市的人口分布及房价对比图：
前面的数字是人口，后面的数字是平均房价
大家不用特别深究这个数据的精准级别，不同的统计口径略有差异，但是大体是准确的。我们不是为了做
科学研究的，是为了让大家对城市的级别和房价有个整体概念，我们必须要想了解整个森林的概况才能去
选择树木。
中国超过 1000 万以上人口的城市只有北京 上海 重庆 广州和深圳；
500 万到 1000 万人口的城市有沈阳 天津 郑州 南京成都 武汉 杭州 长沙和东莞；
剩下的 300-500 万人口的城市是哈尔滨长春 大连 太原 青岛 济南 西安 苏州 合肥 宁波 昆明 厦门 南
宁。 其实中国能买房的城市也就这些个了 ，低于 300 万人口的城市是不值得投资的，人口超过 500 万
的城市，房价过 2 万其实是很合理的。
第二个共性的问题，哪些房子坚决不能买？
这个在视频课程里讲过了，我再简单重复下
1， 商铺 这是定向收割有钱人的坑，几乎是无法翻身的天坑
2，公寓（不管公寓包装成任何形式，酒店式公寓还是住宅型）公寓是定向收割穷人的坑。
我最郁闷的是我强调完公寓不能买，答疑的时候还会有人问我，那广州的公寓能买吗？是我表达能力出了
问题吗？
3，大城市周边，环城市概念的房子都不能买。
比如北京周边的燕郊、廊坊、大厂、固安、涿州，上海周边的昆山，深圳周边的惠州什么的。
那种号称高铁多少分钟达到哪哪的房子都是不能碰的。
大家要明白一个概念，环城市不是城市。
一个城市的通勤范围直线距离超过 25-30 公里，地铁 24 站以上就属于超出城市辐射范围了。
直线距离 25 公里以上的话，通勤将严重依赖轨道交通，也就是说公交车已经鞭长莫及，至于私家车，能够
天天开车到市中心停车的人一般也不会买这么远。
这个结论套用到当前的一线城市的话
 大概北京最远到顺义、昌平、通州……
 上海最远到花桥、青浦老城、松江老城、惠南和南桥已经略微超出范围了
 深圳最远到沙井、松岗、光明、龙华、凤岗、龙岗、坪山一线。
我们更不要说一些环上海的外省区域：嘉兴、嘉善、平湖、海宁、杭州湾、昆山、启东海上威尼斯、太仓、
浏河、吴江、西塘、汾湖等楼盘了。
这些地方与上海压根就没有任何关系。
就像深圳的东莞松山湖、惠州惠阳与深圳压根就没有关系
北京的固安、廊坊、大厂、涿州与北京压根就没有关系
你以为你买的是环沪、环京、环深，其实你买的这个县城顶多也就比你老家县城强一些，经济发达一些而
已，能不能达到你老家地市的水平还难说呢。
我们都知道：只有大城市，才有房地产。 而这里的大城市是不包括环一线的。
我经常接到这样的咨询：
我在成都有些小钱，成都房子估计是不可能涨了，听说东部沿海房子涨的厉害，我准备卖了成都房子，你
看看杭州湾、崇明岛启东地块以及昆山适不适合买房投资？
我差点没昏过去，一口老血出来，答道：
你就这么想离开国际化大都市去农村买房么？你的常识水平为负分，地理是体育老师教的？
为何会出现如此搞笑的事呢？ 绝大多数人的常识水平是不足以支撑其投资决策的。
不买环一线是常识。 环一线不是 1.5 线，大城市的周边不是大城市，环一线就是农村。
你一线买不起就老老实实去买二线。一线和二线交界的地方是农村。
每一个城市就是一个圈，你大的圈买不起就去稍微小点的圈，但是不能跑到大圈和小圈的中间地带，那就
什么都不是了。
北京买不起去天津买和北京买不去去燕郊买造就的是完全不一样的人生。
多数情况下，你的常识水平不足以支撑你的投资决策。而你身边大部分人的水平和你也相差无几，否则你
怎么能那么自信地去买了燕郊买了昆山买了惠州呢？
买房路上坑很贵，术业专攻，你还是要跟着职业选手好好学习的。几百上千万的房子都买了，几百几千的
学费还是得花的哦。
4、小产权房、回迁房绝对不可以碰
5、旅游地产：比如海景房什么乱七八糟的，你去大理买个房，去山东威海买个房，去西双版纳买个房。我
的天呀，你有没有看过旁边有没有链家呀，你买了卖给谁呀。
另外呢，别墅和学区房不是典型的坑，但是要慎重买，慎重选标的。
严格说商住两用房，根本就没有这种产权性质的房子，是住宅就是住宅，是商业就是商业，
有些开发商为了好卖就把商业用地包装成住宅，装修成住宅去出售，所以号称商住两用房。
男扮女装的本质还是男的，不能因为你把她打扮成个女的就是女的
但是呢商业用地住宅用地和工业用地都是合法的。小产权是不合法的。
不合法呢，因为 guojia 没有挣到你的钱。
你没有向 guojia 缴纳土地出让金，就自己盖了房去卖，那个当然不合法。
哪些房子能买，没有统一的结论，但是哪些房子不能买是有绝对的结论。
记住，以上不是建议，这是结论。
无数人血泪教训，如果你不服，非要亲自试下那我也不能眼睁睁地看着你往火坑里跳。
我只好闭上眼睛喽。听劝，是新手非常珍贵的品质。
如果你已经踩了这些坑问我怎么办？
其实我也没办法。我要有办法那不就不叫坑了吗？
你说买错了只好卖了或者抵押了，问题就在于卖不出去也抵押不出去。
你只能等下一个房价暴涨的趋势里，找一个没有听过咱们课程的同学伤害一下子喽。
第三个共性问题：破限购的问题
既然买房就等于买特定城市，那么限购问题怎么办？添加 shuimu202020 咨询
这个问题不分城市和区域，所有地方的解决方案是几乎一致的，我在高级班讲代持的时候讲过这个问题：
总体来说，破限购无非以下几种途径
1， 结婚
外地 5 年社保被限购，可以找愿意提供名额的本地人先结婚，买好后再离婚去名，此模式适
合外地户籍想买房的。
2， 离婚
夫妻离婚，一方净身出门，买一套，结婚，加名，再离婚，去名，继续再买… 此模式理论上可以无限房票，还可以多休几次婚假
不过次数受到贷款的限制，有贷款的房子去名麻烦，当然离婚也有假戏真做的风险。
3， 法拍
之前专门讲过
此模式最大的风险是药单可能性大。例如多次抵押，查封，租客清场，户口等。
此模式适合路子野，各种风险把控强，或者外地没资格想买房的。捡漏的可能性有，但目前
法拍溢价的很多。本来是底价的房子因为破限购已经被卖得比正常价格还高了。
4， 以父母名义购买或者把自己房子赠与父母后自己购买
但这个的前提是父母有房票或者父母还能贷款，否则只能接力贷，接力贷的额度和年限和普
通按揭也是没法比的。
而且如果你房子赠与父母也需要提前还请贷款，杠杆又没有了。
5， 代持
模式：房产证上不需要本人名字，可以是任何亲戚朋友，或者专业房票。
此模式是职业炒房客的核心手法，因为能用的资源都已经用尽了，自己也离婚了父母也离婚
了甚至岳父母都离婚了，能用的名额都已经被用尽了。
如果你 6 套以内根本不用这么复杂，需要提醒的是代持有风险，需要一系列的公证文件，具体可添加微信：
shuimu202020 咨询。
破限购就这些方法，在任何城市都是一样的，坏消息是破限购只有这些办法，好消息是其实没有你想象得
那么难，很多时候我们觉得困难是你觉得困难而已，你没有认真去学习和了解过。
我每次看到有人在郑州，石家庄，保定，唐山这种城市花一两百万甚至三五百万买套房子真
是无比痛心呀。
你明明可以直接买北京了的，你为你的孩子在帝都准备一套房那是什么概念？
那比他以后考上北大还重要。考上北大不也买不起北京的房子嘛。
这才是真正的起跑线。
但是这里面的任何一个方法讲都是需要一次完整的课程来讲的；任何一步操作不对都会导致
结果失效，每一次错误付出的都是真真正正的钱的代价。